2022-02-07点击量：2007

临场考试技巧：1、标记难题如果感觉是做不出来的难题先标记下来，继续答下一个题目。可以把题目所包含的信息要点和你已经进行的构思写在草稿纸上，下次再重新检查时，就可以节省重新阅读该题内容的时间，省去了重复的思考时间。2、不要慌张突然忘记时千万不要紧张。考试时常会出现这种情况：本来某个题目记得自己做过，可是突然什么也记不起来。这时切记不要紧张，可以放松一下，也可以想想这项内容在书的哪一部分，这部分又有哪些等。这样的回忆会使你茅塞顿开。3、抓住要点有的考生答题时特别怕答不全，于是就把许多有关联的答案都“堆”到卷子上。其实主观题是按要点给分的，只要答案中反映出该题的要点，就会得到相应的分数，所以答题时要抓住重点问题，再拟出答题提纲，然后简单地一挥而就。这样既能得高分，又能充分利用有限的时间。4、坚持第一印象考试中经常会遇到一题有几个答案，而自己又没办法确定的情况，这时应选择先想到的那个。接触一道题后想到的第一个答案往往是我们因长期练习而产生的本能反应，选择它，正确的概率会相对大一些。5、稳扎稳打先审题后下笔，先思考后回答。千万不要没有弄清题意、题目所包含的全部信息以及所问的问题就急于下笔，结果答题出错或答非所问；或者看到题目与以前做过的题目类似，不认真思考就给出答案，其实题目的条件、问题、考察的角度已发生变化；对于一些答题，要先理清答题思路，再开始答题。记住要稳扎稳打，欲速则不达。6、不留空卷如果完全没有信心时，就用猜题。在答题时，如果幸运猜，对于选择题至少有25%的机率得分，将试卷空着是很可惜的。7、检查试卷检查试卷时，要变换思路，采取另外的方法论证答案，同时要自信，不要无端怀疑自己，将原来正确的答案改掉，匆匆忙忙另做一套错误的内容。...

2022-02-06点击量：2012

一、土地所有制《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。即国家所有土地的所有权，由国务院代表国家行使。(一)国有土地根据《土地管理法实施条例》，国有土地范围如下：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。现阶段，取得建设用地使用权的途径有：①通过行政划拨方式取得;②通过国家出让方式取得;③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);④通过土地或房地产租赁方式取得。依法取得建设用地使用权(地下/地表/地上空间)后：①建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利;②有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施;③不得改变土地用途。如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准;④新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。依法流转(转让/互换/出资/赠与/抵押)所取得建设用地使用权的：①当事人应当采取书面形式订立相应的合同;②使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限;③建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;④建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。(二)(农民)集体土地根据《宪法》规定，集体土地的范围：①农村和城市郊区的土地(除由法律规定属于国家所有的以外);②宅基地和自留地、自留山;③森林和山岭、草原、荒地、滩涂(法律规定属于集体所有的)。党的十八届三中全会提出加快建立城乡统一建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。二、土地管理的基本制度(一)国家实行土地有偿有限期使用制度除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。(二)国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。(三)国家实行耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护。耕地主要是指种植农作物的土地，包括：新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地;耕种3年以上的滩地和滩涂等。三、城镇土地使用制度改革在计划经济时代，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。即不支付地价、无限期使用，且不可流转。上述我国城市土地使用制度通过几十年的实践，存在许多弊端：不合理利用、绩效评价偏颇、有违按劳分配、不利于城市建设、产生不正之风。随着改革开放，城市土地使用制度也成为重要一环。从根源打破传统。我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程，体现为：①征收土地使用费;②开展土地使用权有偿出让和转让;③制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规;④修宪、修法;⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。四、现行城镇土地使用制度的基本框架1.在不改变城市土地国有的条件下，采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。2.土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。3.到期需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。...

2022-02-05点击量：2004

想提前学习2022年资产评估师又担心教材有变化？网校为小伙伴们整理出2022资产评估师教材变化预测，仅供参考！【预测依据】1.中国资产评估协会《“十四五”时期资产评估行业发展规划》（以下简称《规划》）2.人力资源社会保障部2021年版《国家职业资格目录》（以下简称《目录》）第二章长期投资性资产评估教材变化预测：投资基金的评估，可能会进一步完善相关论述。《规划》指出，应服务新经济、新业态。服务金融体制改革，不断延伸私募风投评估、资产证券化评估。《目录》，其中，“证券期货业从业资格”更名为“证券期货基金业从业资格”。第四章不动产评估教材变化预测：本章可能会进一步完善相关论述。《目录》，土地登记代理专业人员职业资格”更名为“不动产登记代理专业人员职业资格”。从2017年考试改革至今，几乎每一年，第四章不动产评估的内容都会有一定程度的修改完善，本章是大概率变动章节。第五章森林资源资产评估教材变化预测：生态环境建设领域的资产评估可能会进一步完善相关论述。注：第九章其他资产评估业务也涉及相关内容。《规划》指出应服务生态文明建设，拓展生态系统资产评估业务。发挥资产评估价值尺度作用，开展山水林田湖草沙冰等自然资源的资产评估研究，探索“绿水青山就是金山银山”的有效转化途径等。第九章其他资产评估业务教材变化预测：1.矿产资源资产评估可能会进一步完善相关论述。《目录》专业技术人员职业资格方面，勘察设计注册工程师下的“注册采矿/矿物工程师”退出目录，新增“矿业权评估师”水平评价类职业资格。笔者看来，这是将“矿业权评估师”单独作为一个目录项目，而非像以往在“勘察设计注册工程师”项目下列式，所以只是调整，而非完全新增。2020年之前，矿产资源资产评估是教材第五章的内容，是一个完整的体系内容，教材对此讲解十分详细；从2020年开始，矿产资源资产评估相关知识点移动至第九章，并且做了很大程度的精简，发展到2021年教材，仅剩两三页的篇幅。虽然“《目录》”对此项目做了调整，但是教材再将其扩充回归详细讲解的可能性不太，更多可能是修改现行教材知识点内容的表述。2.预算绩效管理专业服务，可能会进一步完善相关论述。《规划》指出，应服务预算绩效管理。作为第三方专业机构，受托开展事前绩效评估、绩效目标设定审核、绩效评价、绩效自评结果抽查复核等业务，受托开展绩效指标和标准体系制定、预算绩效管理相关课题研究等。...

2022-01-30点击量：1967

一、房地产估价原则的含义(了解)在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准，即房地产估价原则。二、房地产估价的主要原则八原则：独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则。一致性原则、一贯性原则等。不同估价目的，评估的价值类型不同，遵循的估价原则有所不同。市场价值评估遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，还需要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则;有的不一定要遵循市场价值评估应遵循的所有原则，如投资价值不一定遵循独立客观公正原则。现状价值评估，是按估价对象在某一特定时间(通常为现在)的实际状况而非最高最佳利用状况进行评估，因此不应遵循最高最佳利用原则。评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者根据估价目的和价值类型在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍。三、房地产估价原则的作用使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。估价原则可以帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。评判评估价值是否正确(有无误差)，可以检查是否遵循了应遵循的估价原则。...

2022-01-29点击量：1982

一、查询方式和合格分数根据《全国房地产估价师职业资格考试办公室关于2021年房地产估价师职业资格全国统一考试合格标准意见的函》(房职考办发〔2022〕1号)，2021年度房地产估价师职业资格全国统一考试各科目合格标准均为60分(满分100分)，现已开通成绩查询功能，考生可通过以下方式查询：1.网站查询。登录中国房地产估价师网，点击“资格考试”栏目下的“考试成绩查询”。2.微信查询。关注“中国房地产估价”微信公众号，点击“信息服务”栏目下的“成绩查询”。二、考试成绩有效期房地产估价师职业资格考试成绩实行4年为一个周期的滚动管理办法，在连续的4个考试年度内通过全部4个考试科目，方可取得中华人民共和国房地产估价师职业资格证书。参加3个科目考试(级别为免一科)的人员，必须在连续3个考试年度内通过应试科目，方可换领房地产估价师职业资格证书。三、往年保留成绩的衔接为保证考试科目调整平稳过渡，2020年取得房地产估价师考试部分科目合格成绩的，其保留成绩按照下表对应关系转换至新科目，该科目保留成绩有效期仍按2年一个周期进行管理。《房地产开发经营与管理》和《房地产估价案例与分析》任意1科有保留成绩的，均对应至《房地产估价基础与实务》。2020年取得房地产估价师考试部分科目合格成绩的，2021年因疫情等原因造成本年度延考，或者考生根据自身情况未报名的，其2020年度的保留成绩顺延至2022年。资格核查贯穿报名、考试、证书办理及执业等全过程，考试管理部门和行业主管部门将通过国家数据共享交换平台、社保数据比对、现场核查等方式对报考人员填报的户籍、学历学位、工作单位等信息进行核查，核查报考人员是否符合报名条件和属地化管理要求。在核查工作中，如需报考人员提供相关材料进行验证的，报考人员须予以配合。报名结束至考试前，核查不通过的，报名无效；考试成绩公布后，核查不通过的，成绩无效；领取资格证书后，经查不符合报名条件或属地化管理要求的，证书无效。...

2022-01-28点击量：2055

一、施工许可管理(一)建筑工程施工许可管理的原则1.在中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上地方政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。2.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。3.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。4.应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。(二)申请建筑工程施工许可证的条件1.依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。2.在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。3.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收(拆迁)房屋的，其进度符合施工要求。4.按照规定通过招标或其他方式已经确定施工企业。5.有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。6.有保证工程质量和安全的具体措施。7.按照规定应当委托监理的工程已委托监理。8.建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，不得少于30%。9.法律、行政法规规定的其他条件。有地(1、3条);有人(4、7条);有图(5条);有钱(8条);有支持条件(2、6、9条)(三)申请办理施工许可证的程序1.建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。2.建设单位向发证机关提出申请。3.对于符合条件的，发证机关应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证。在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当符合依法签订的施工承包合同。(四)建筑工程施工许可证的管理施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。二、建设工程质量管理(一)建设工程质量管理的原则(1)县级以上政府建设行政主管部门和其他有关部门负责对建设工程质量实行监督管理。(2)从事建设工程活动，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。(禁止三边)(3)县级以上人民政府及其有关部门不得超越权限审批建设项目或擅自简化基本建设程序。(4)国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高建设工程质量。(二)建设单位的质量责任和义务(1)应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将建设工程肢解发包。(2)应当依法对重要设备、材料等进行采购招标。(3)不得迫使承包方低于成本竞标，不得任意压缩合理工期。不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。(4)应当将施工图设计文件报县级以上政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。(三)施工单位的质量责任和义务1.应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。不得转包或者违法分包工程。2.对建设工程的施工质量负责。应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应对全部建设工程质量负责。3.总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程质量承担连带责任。4.在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议，不得擅自修改，不得偷工减料。5.必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行(进场)检验，应有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的，不得使用。6.必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。7.施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。8.施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。9.施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训;未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。(四)建设工程质量监督管理制度1.建设工程质量监督管理机构统一管理：国务院住房城乡建设主管部门;辖内管理：县级以上地方政府建设行政主管部门;重点稽查：国务院发展和改革部门。2.建设工程质量监督管理的实施(1)由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。(2)供水、供电、供气、公安消防等部门，不得明示或暗示建设单位、施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、构配件和设备。(3)工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。三、建设工程的竣工验收管理制度竣工验收是建设工程施工和施工管理的最后环节。任何工程竣工后，都必须进行竣工验收。(一)建设工程竣工验收的监督管理机构建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向建设行政主管部门备案。国务院住房城乡建设主管部门负责全国工程的竣工验收备案管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。(二)建设工程竣工验收的条件1.完成工程设计和合同约定的各项内容;2.有完整的技术档案和施工管理资料;3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;4.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;5.有施工单位签署的工程保修书。(三)建设工程竣工验收备案建设单位办理竣工验收备案应提交下列文件：1.工程竣工验收备案表;2.工程竣工验收报告;3.法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;4.施工单位签署的工程质量保修书;5.法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。四、建设工程质量保修办法(一)房屋建筑工程质量保修期限1.在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)地基基础和主体结构工程-合理使用年限(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏-5年(3)供热与供冷系统-2个采暖、供冷期(4)电气系统、给排水管道、设备安装-2年(5)装修工程-2年其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。2.概念辨析(1)约定一个期限，反馈出质量上的缺陷即缺陷责任期，一般为一年，最长不超过两年，从通过竣工验收之日起起算。建设单位拨付各期工程款时，都会扣留一定比例的质保金，若缺陷责任期出现质量缺陷，用以保证承包人利用该笔资金。(2)建筑作为一个产品，予以保修即保修期，保修行为既有市场成分，又有法制成分。保修期限根据《建设工程质量管理条例》，存在下限。从实际竣工日期起算。(二)房屋建筑工程质量保修责任1.在保修期限内出现质量缺陷，施工单位应在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位应当立即到达现场抢修。2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。6.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。...

2022-01-26点击量：1967

房地产投资的作用(1)投资是一个国家经济增长的基本推动力。只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出“2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。”(2)投资与企业发展密切相关。(企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。(3)投资可以促进人民生活水平的提高。一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。从而使人民生活水平得到改善和提高。(4)投资有利于一国的国内稳定和国际交往。首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础。因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。...

2022-01-25点击量：1959

假设开发法的操作步骤运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。...

2022-01-24点击量：2081

房地产估价师的考试难不难？通过率高吗？房地产估价师的通过率不高，会在10%左右，想要备考房估的小伙伴确实需要好好复习才能顺利通过考试。2021年的考试有的考生就说很难，2021年也是改革的第一年，很多考生也没有准备好，所以想要备考2022年考试的小伙伴，现在就可以着手备考了，把备考战线拉长，给自己充足的复习时间。房地产估价师有什么用？为什么这么多人考？如今房产已成为一种多样化的商品，其交易也日益频繁。换几个地方、搬几次家，将成为生活中的平常事。在交换过程中，由谁来给你现有住房作价呢，这就不可避免地涉及到估价问题。在我国，房地产估价师是一类需求量大而又十分关键的人才，发展前途非常的广阔。并且2021年房估的改革将房估证书和土估证书合二为一，含金量大大的提高。预计明年考房估证书的人会增多。房地产估价师的工作内容：1、根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致;2、对估价项目进行分析，拟定估价作业方案;3、到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理;4、检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值;5、确定估价结果，撰写估价报告;6、对业主解释确定的价值;7、评价和税款的问题通知;8、对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。...

2022-01-20点击量：2054

关于房产估价师考试的意义，首先我们了解一下房地产估价师考试基本制度，我国的房地产估价师考试制度是随着我国房地产市场的发展而逐步建立起来的一项职业考试制度。早在上个世纪八十年代，也就是在1987、1988年，我国各地相继建立了固定的房地产交易市场，房地产交易市场的发展需要房地产估价做支撑。房地产估价制度应运而生，从1993年到1994年，我国先后认定了两批房地产估价师，共有300多人。从1995年开始，我国实行房地产估价师考试制度，到2015年共经历了19次考试。1.房地产估价师考试是落实城市房地产管理法的重要举措。在城市房地产管理当中，明确的规定了：第一，国家实行房地产价格评估制度;第二，国家实行房地产价格评估人员资质认证制度。这两项制度可以构成房地产估价师制度考试的一个法律依据，从这个意义上来说这项考试是非常重要的，还有它的法律基础。2.房地产估价师考试是适应房地产市场健康发展，房地产产业发展的一项重要举措。房地产产业作为第三产业需要房地产估价活动做支撑。房地产估价师的考试造就了大量的房地产估价师人才，对于规范房地产估价活动起到了很大的作用。3.房地产估价师注册活动是一项行政许可事项，区别于其他的职业资格考试。从这方面我们可以看出这项制度的建立是非常重要的。4.房地产估价师考试是国家非常重视和鼓励并逐步规范的一门考试。政府出台了注册房地产估价师管理办法，还出台了房地产估价机构注册管理办法，这两个管理办法是规范考试的重要法规文件。5.2004年，我国内地估价师同香港的测量师实行了资格互认。也就是说，只要是专职注册房地产估价师就可以在香港开展不动产估价。...

2022-01-19点击量：2042

第一，快速学习，整理出每个章节的脉络和重要内容，进一步理解、弄懂所学的知识点。房地产估价师考试结合课本、笔记，先把每个章节的重点、难点知识毫无遗漏地用荧光笔、或彩笔在书中划出来，然后在16开大纸上用树形图的方式(也就是大括号、小括号)或画表格的方式把这些重要知识一层一层地写下来，反复加以理解，并把重要的习题的解题思路在旁边简要备注出来。第二，在理解的基础上开始记忆。随身携带自己写下的笔记，反复背诵自己所总结出来并写下来的概念、定理、公式、性质、特点等重点难点内容，建立难重点、错题集。第三，尝试回忆。重新书写笔记，能清晰回忆出来的内容只需略写概念、术语、数字，而不需要写出具体内容。回忆不出来的内容把详细内容写下来。再反复背诵。第四，构筑知识网络并思考知识与知识之间的联系。网络图(大括号、小括号、表格等形式)帮我们把每一个章节的重要概念、定理公式等重要知识点的层级关系整理得一目了然。由于内容的熟悉和空间距离的接近，我们会突然领悟到，原来每一个章节内部知识点之间，以及前后各个章节的知识点之间存在的内在的联系。这种感悟会让我们欣喜若狂。我们要把自己的发现用尖头和简单的术语在这张网络图上表现出来。每周一大模，每日一小练第五，加以巩固,经过前面四步复习，所有的知识点应该已经作为一个完整的网络储存在我们的头脑中。我们甚至已经不需要课本和我们自己总结出来的最后一张网络图就能把所学的知识倒背如流，在需要的时候自动化地呈现出来。...

2022-01-19点击量：2336

1、规划知识政府的规划对房价有直接影响关系，因此房地产估价师们都会将当地所有规划细细研究，包括国民经济和社会发展规划，国土规划，土地利用总体规划，区域规划，城乡规划，城市环境保护规划和城市生态规划，城市总体规划，城市详细规划，城市居住区规划。2、环境知识对于从事房地产估价活动来说，主要是站在房地产估价对象的角度来看待环境极其好坏。因此估价师所讲的环境是以房地产估价对象为主体的环境，是指人处于某一房地产中时，其周围直接或间接影响人的生活和发展的各种自然因素和社会因素的总和。举个最简单的例子，同样配置的房子，周边有垃圾场和有公园，两者的价值完全不同。因此，估价师们需要了解环境的各项指标，以准确评估价格。包括大气污染、环境噪声污染、水污染、固体废物污染和辐射污染、室内环境污染等。3、建筑工程知识建筑物的面积、体积、构造、结构、材料等都对房地产价格有影响，因此，一个专业的估价师必须具备基础建筑工程知识，包括建筑识图与设计（包括建筑分类、建筑识图基础、建筑设计、建筑等级）、建筑构造（地基、墙、柱等）、建筑设备（给水、排水、通风等）、建筑材料（钢材、木材、砖、装饰材料等）。4、工程造价知识工程造价难度在房地产相关行业中算得上数一数二的，是指为完成一个工程的建设，预期或实际所需的全部费用总和。房地产估价师在成本法中会运用到相关知识，因此也需要了解一些简单的造价知识，比如工程项目的划分、工程造价的构成、工程量计量（概念、计算等）、工程造价的计价与控制。5、房地产测绘知识无论是查勘或内业，房地产估价师都需要跟测绘打交道，包括房地产测量的技术规范、房地产测绘（特点、工作程序、进度要求等）、房地产图（地形图、地籍图、房产图）、房地产面积测算。6、经济学知识一个专业的房地产估价师，不仅需要了解房地产相关知识，更需要了解与价格有直接关系的经济学知识，包括供给与需求（弹性理论、市场均衡等）、消费者行为理论（消费者决策、边际效用分析等）、供给理论、市场理论、分配理论、市场失灵与微观经济政策、宏观经济学概述等。7、金融知识金融指货币的发行、流通和回笼，贷款的发放和收回，存款的存入和提取，汇兑的往来等经济活动，向来是与房地产密不可分的行业之一，因此，具备一定的金融知识能够让估价师在估价时更加专业，需要学习的相关知识包括金融概述（货币、信用、金融活动等）、金融体系（银行、非银等）、货币体系与货币政策、金融业务、金融市场（短期、长期、外汇、黄金等）、房地产债务融资等。8、其他除了这些以外，还需要学习包括证券、保险、统计、会计、法律拍卖等等一系列知识，基本上，所有在房地产估价过程中可能会涉及到的内容都需要估价师进行系统的学习，来保证最终评估结果的客观、公正。但知识结构的全面性只是评判估价师是否专业的其中一项指标，在日常作业中，除了知识的累积，更重要的是对专业的理解以及实际业务的处理方式。...

2022-01-18点击量：2031

房地产估价师的工资组成主要分为两部分：一部分是固定的基础工资，另一部分是其他因素的加成，比如做单所得的收入、年底分红等。抛开极端情况的影响，房地产估价师的薪资是多少呢?一线城市的房地产估价师薪资，基本10000起步；尤其是房地产估价师考试改革后，双师整合、两证合一，取得新房地产估价师证书，既可以从事房地产估价业务，又可以从事土地估价业务，房估证书含金量大涨。招聘网站显示，持双证者优先聘用，并且待遇优厚。房地产估价师证书是建筑行业中不可或缺的一个专业证书，越是经济发达的地区，房地产估价师越是吃香，即使是在三四线城市，房地产估价师的收入也是处于中上游的，不少朋友因此加入房地产估价师考试大军。我国的房地产估价人员依然短缺，业内人士透露，当前国内缺口仍高达20万，从业经验丰富的资深估价师更受到企业的热烈追捧。在房地产估价机构注册办法中，明确规定了一定数量的专职注册房地产估价师是注册房地产估价机构以及房地产估价机构资质升级的重要的条件之一。无论是就业上的帮助还是工资上的提升，房地产估价师证书的含金量都是比较高的。造价工程师在建筑领域内具有同样的效用，含金量相比较的话是没有太大差异的。...

2022-01-15点击量：1897

高分通关攻略1.要彻底的弄懂四大估价报告还有基本的验收方法，这是我们学好案例的前提。2.要系统的学习好房地产估价规范。很多学生不以为然，说规范是1995年的规范，很老了，很多东西甚至矛盾与新的教材已经用语、说法都不一致，为什么还要学它呢?规范是一个非常好、非常严谨的东西，我们国家也正在着手对《规范》进行修订，但是在没有新的规范出台之前，原估价规范仍然具有法律效率，《规范》跟教材也不一样，《规范》是个非常严谨组织性，逻辑性非常强这样的具有一定法律效率的指导标准。所以很多同学忽视对《规范》的学习，在我讲课当中，我就曾经提到一个三架马车(音)学习方法。第一架马车就是教材，老实说多看教材，先不要报辅导班，先看教材，首先把教材先通读一遍;第二个马车就是学习《房地产估价规范》，当然前提是针对案例这门课程来说;第三架马车就是参加环球网校听我讲的案例课程。3.我觉得房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，这个时候有影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途的项目是估价考试历年的重点。所以建议广大考生在复杂的时候，针对具体的案例，从它的不同的估价目的和重点分析各类房地产估价的特点，要有针对性。4.案例分析的考试千变万化，很难去猜题，所以要在复习当中应该是边学习，边总结，能够做到举一反三，融会贯通。这点非常重要，我们可以通过一个案例引申出若干个案例，这种学习方法是一种事半功倍的学习方法，所以这点希望同学们能够认真的体会。5.我认为可以去精读大量的精选资料和案例，在自己的估价实践当中如果我们同学参加过估价实践的话应该及时总结经验，提高估价报告的写作能力。6.在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，我们要力求内容完整，重点突出，条例要清晰，对于改错题，一定要看清题意，是否需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，改错需要倒扣分的。...

2022-01-13点击量：2017

所谓的“四化”学习法是指“消化”、“简化”、“序化”、“网络化”。一、消化即对所学新知识的理解内化，以及与旧知识融合的过程，它的重点是对新知识进行思考和理解，是实现有效知识存储的基础与前提。因为只有消化了的知识才能进入大脑“信息库”编码储存，从而转化为自己的东西。真正的消化在于理解领会，如果只是一味地死记硬背，机械地重复记忆，食而不化，囫囵吞枣。那么，新知识就难以与已有的知识相融合，从而造成知识缺乏系统性。二、简化就是运用具体的形象思维，抽象的逻辑思维、发散思维和集中思维等思维方式，以简明的公式、符号、图标或概括性语言等多种形式，将繁杂的知识简单化，抽象的知识形象化，零乱的知识条理化。简化的关键是进行信息的转化和浓缩概括。简化知识的方法主要有以下几种：高度概括法，口诀法，公式法，替代法，图表法等。具体的方法还是需要大家自己去总结。三、序化即对知识进行归类整理、编码定位，将新旧知识链条化，这是掌握知识和有条理地储存知识所不可缺少的一步。序化是使知识进入“集装箱”的过程。知识的序化首先要将知识归类整理，然后编码定位，最后把它们链条化。这样的序化过程，最大限度地发挥出学科知识的内在联系，而且可以最大限度地提高大脑空间利用率。四、网络化随着学科知识逐渐增加，数量和门类也不断丰富，这时最重要的是将知识网络化，把穿成链条的知识构成合理的、相互联系的学科知识体系。如构建“房估知识树”，就是一个把房估知识网络化的过程。构建知识网络的关键是要了解和掌握构成学科知识体系的要素和要素间的相互联系，遵循知识内在的逻辑规律。有了这种网络结构，更有助于知识的消化和理解，从而减少学习活动的重复性，增强捕捉信息和知识的灵敏度。这样既有利于记忆储存，又有利于实际运用，学习效率自然就提高了。“四化学习法”，不失为一种高效快捷的学习方法，它遵循了循序渐进的学习规律，又注重加强对知识的理解和应用能力的培养。...