2022-03-01点击量：2059

房地产拍卖及特征房地产估价师考试知识点(一)房地产拍卖含义通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种交易行为。房地产拍卖委托人的身份有个人、公司法人、司法机关、银行、典当行、税务机关、其他行政执法机关等等，其中房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。房地产估价师考试知识点(二)房地产拍卖特征1.房地产拍卖数量多，价值高2.房地产拍卖法律性强3.拍卖结束后续工作多房地产拍卖成交，买受人需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，拍卖才告结束。房地产估价师考试知识点(三)房地产拍卖业务的主要来源(1)法院委托拍卖的查封抵债房地产;(2)债权人委托拍卖的抵押房地产;(3)政府部门委托拍卖的房地产;(4)法人委托其所拥有的房地产;(5)自然人委托拍卖的房地产。...

2022-02-28点击量：2026

房地产估价师考试的综合性趋势越来越强，几个知识点综合在一起的题目越来越多，这就要求考生非常熟悉教材中的相关知识点，并能够融会贯通。因此，在考试前的最后阶段，以节为单位整理知识点是十分必要的。1.理顺相关知识点目前各类复习资料中有很多整理好的知识点图表，考生也可以根据自己的情况自己整理，这是一个把书由厚变薄的过程，经过这样一个过程，有助于考生更好地理解相关知识点。考生在整理完各节的知识点后，要注意研究各知识点之间可能存在的相关性，以应对综合性题目。知识点的整理最好以图表形式，高度概括，便于记忆。考试之前最好熟记相关知识点。这样在考试中遇到题目能够马上反应出该题考核的是哪个知识点，这样可以提高答题的速度及正确率。2.做历年真题，了解各知识点的考核形式，并研究考核点的变化规律近年来本课程考试的知识点和分值的分布基本已经定型，各年考点变化不大。因此可以分析近些年的真题知识点分布和考核形式，从考核形式的角度再复习一遍相关知识点，加深记忆，同时要认真研究考核点的变化规律。有些考点几乎年年都考，对于这些考点所涉及的知识点一定要作为重点再认真研究，以准确理解和运用;有些考点有一定的继承性，即在以前年份考核点的基础上，在广度或深度上有所扩展。对于这样的知识点，可以拿出教材再仔细阅读一下该考点附近的文字，寻找可能的出题点，熟悉相关内容。有些知识点在考试中很少涉及，只是为了理论体系的完整性才在教材中论述，这些知识点可以放弃。因此，通过对历年真题的研究，可以缩小复习范围，分出复习层次，提高复习效率。3.做几套模拟题，摸清自己的水平目前，市场上各类模拟题很多，大家要慎重选择。劣质的模拟题可能会误导考生的考试方向，使我们的复习效果大打折扣。比较了解出题规律，模拟题质量较高。在做模拟题时，一定要跟在现场考试一样计算做题时间。看看自己是否能够在规定的时间内从容答完试题。如果时间紧张，应研究一下怎样改变做题次序，保证把自己心中有数的内容答完。在考前做好充分的准备可以提高分数。另外在答多选题时一定要慎重，宁可少选也不要多选。多选了整个题目都没有分，少选还是可以得一定的分的。做完模拟题，认真对答案，但是不要只满足于知道正确答案。考试题目和模拟题完全一样的概率很小，但好的模拟题的考核点和最终考题的考核点吻合度一般较高。对于在模拟题中做错的题目，一定要认真分析错误的原因，纠正自己对相关知识点理解的偏差，真正掌握这些考核点。...

2022-02-26点击量：2074

房产估价师考生在进行早期复习时要注重策略，讲究方法，下面是给大家带来的2022年房产估价师考试复习策略总结。早期复习重在夯实基础知识，就是要把基础知识点放到第一位，全面细致。脑子里要形成这样一种观念：如果少复习一个知识点，我考试就有可能丢分。平时考试结束后，总能听到这样的话：那个知识点要是我复习到就好了。那么早期复习就是要避免这一点。同时，对于每一个知识点都要深度挖掘，加强对知识点本身的理解和感悟。复习一定要回归课本，一定要熟练掌握和运用课本上的每一个基本原理、基本方法。同时，针对章节的特点，能够构建相应的知识网络体系。从而理解和把握章节在整个考试知识体系中的地位和作用。每一个章节的知识点，都应该做到只要考到这个知识点，我都知道这是怎么回事，思路怎样，方法如何，还有哪些方面的技巧和方法等等。良好的基本功一定建立在对知识点本身概念的理解和掌握以及对知识点应用的深入探索的基础上。因此，练好基本技能强调“练”字，只有一定量的积累才能达到质的提升。所以希望考生要注重有针对性的训练，练就一身扎实的基本功，从而面对以后的二轮复习。一定要养成先审题，弄清思路，找到方法，然后做题的策略，这样粗心就会少很多了。对于其他的错误，比如思路与方法，那就应该从知识点的角度出发，是否是对知识点本身的掌握不够全，还是对知识点的运用不够熟练等等。反复思考，反复总结，一定要做到错题不会重犯，这样错题就会转化成了下次做对的保证。复习的过程中从一开始就要注重做题效率，每当做一道题都要有一个时间点，如果超过时间点的话就应该反思，思维门槛出现在什么位置，从而反复的有针对性的去训练。这样就能保证做题的高效性。如果一开始就没有注意这方面的问题，等到养成习惯之后想改过来就要浪费很多的时间和精力。...

2022-02-24点击量：2055

假设开发法的操作步骤运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。...

2022-02-23点击量：2034

一、关于看教材正所谓一切考题都来源于教材，所以看书是很重要的。而看书也是有方法的，大致可以分四个回合：第一、通读：从头至尾认真的、一字不落的阅读，不需要你对知识点记忆和理解有多么透彻，只要求对教材的体系、内容、框架有个大致的了解。第二、结合课件看教材：一边听课件，一边看书，把课件里面的内容与教材相结合，一章节一章节的去学习，重点、难点都要逐一突破。第三、精读：我们对知识点分章学习完之后，要进行一下系统的梳理，这一遍看书就不可以走马观花了，一定要一步一个脚印的去学习，书中的每个地方都要弄透，不可留有任何盲点和误区。这一段重点在于加深理解和记忆。第四、查缺补漏：这一遍可以采用回忆法，对照着目录，回忆知识点，看看还有哪些地方存在问题，进行针对性的学习。二、关于做题很多学习方法中都强调要大量的做题，但是做题也可分为三个阶段。第一阶段：学习完一章或一个知识点之后，配合着做些习题，并注意本科目基本的出题思路，以此来调整学习的方法，活学活用，这样有利于增强我们的记忆力，提高学习效率。第二阶段：做历年考试真题，一方面，历年试题及答案能够反映近年考试的出题思路，规范我们的答题方法及其变化趋势;另一方面，历年试题及答案能够帮助我们熟悉研究考试的题型，掌握出题规律和把握试题的总体难度，清楚基本命题的思路和出题的方式。第三阶段：系统的、成套的做题。不只是拘泥于历年考试真题，要开放思路。这段做题主要在于养成一个良好的答题习惯，要学会合理分配时间。这样在考试时才不会紧张、惊慌。...

2022-02-23点击量：2054

一、估价业务来源渠道从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。(一)被动接受被动接受是坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。估价需求者可能是企事业单位、政府有关部门或者其他组织，也可能是个人;可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。例如，估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人;房地产的意向购买者也可能要求对其想要购买的房地产进行估价;一方以提供房地产的方式与另一方合作，如用房地产作价入股，合资、合作开发经营房地产或从事其他经营活动，该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价，为其与对方洽商提供参考依据;房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押贷款，贷款人(如商业银行)也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价;征收国有土地上单位、个人的房屋，房屋征收部门(不是房屋所有权人、土地使用权人)委托房地产估价机构对被征收房屋价值进行评估;人民法院要处理有关房地产案件，如司法拍卖、分家析产、损害赔偿、定罪量刑等，也可能委托房地产估价机构对涉案房地产进行估价;政府为征收房地产税收，也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价，等等。(对照第一章房地产估价需求的内容)(二)主动争取主动争取是走出去寻找估价需求者并力争为其提供估价服务，如积极向潜在的估价需求者宣传估价的必要性和作用，将其潜在的估价需要变为现实的估价需求;密切关注商业银行、房屋征收部门、人民法院等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、委托评估等信息，积极申请加入入围估价机构名单，参加估价项目投标，报名参加委托评估等。主动争取估价业务应通过提高估价技术水平和服务质量，提升估价机构的知名度和品牌，作恰当的宣传等方式进行。不得：迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值或价格)、虚假宣传、恶意低收费、给予回扣或利诱(如房屋征收评估中采用被征收人投票方式选定估价机构的，为获得被征收人的投票，向被征收人发送礼品等)、贬低其他估价机构或估价师等。(与职业道德要求的知识点对照)估价需求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人。房地产估价业务来源渠道，还可按照不同的委托人或客户(如商业银行、人民法院、政府部门、上市公司等)、不同的估价目的(如抵押估价、征收评估、司法拍卖估价、税收估价等)、不同的估价对象(如住宅、商业用房、办公用房、工业用房、土地等)来划分。二、不应承接估价业务的情形在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象等情况，从是否超出了本机构的业务范围，是否与自己有利害关系或利益冲突，是否自己的专业能力难以胜任，以及是否估价业务有较大风险等方面，衡量是否承接该估价业务。(一)超出了本机构的业务范围如果估价业务超出了估价机构的业务范围，就不应承接该估价业务。目前，对不同资质等级的房地产估价机构的业务范围有所限制，这种限制不是根据地域范围而是根据估价目的确定的。《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。”一级资质可以从事各类房地产估价业务。二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。(牛黄上清丸)三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”记忆：一级啥都能做，二级2个不能做(牛黄上清丸)，3级3个不能做(牛黄上清丸+三司)，暂定三级5个不能做(再加：城镇房屋拆迁+在建工程抵押)(二)与自己有利害关系或利益冲突如果估价机构或估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，就应回避相应的估价业务。利害关系，利益关系，可能影响其独立、客观、公正性。即使估价机构和估价师会秉公估价，但其估价结果也会招致怀疑，缺乏公信力。《房地产估价机构管理办法》第二十六条规定了回避制度：“房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。”《房地产抵押估价指导意见》第六条规定：“房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。”《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定：“任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。”(三)自己的专业能力难以胜任如果估价机构或估价师的专业知识和经验难以得出合理的估价结果，就不应承接相应的估价业务。《房地产抵押估价指导意见》第七条规定：“从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。”在上述不应承接估价业务的情况下，估价机构和估价师可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构和估价师承接该估价业务;如果是估价机构的专业知识和经验所限的，必要时(如一些新兴或者综合性的估价业务，在没有其他合适的估价机构和估价师可推荐的情况下)，经征求估价需求者同意，可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成该估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，如房屋中镶嵌的古董和艺术品、地上的特殊树木、特殊机器设备，可以聘请相关专家，咨询相关研究机构、生产厂家，或者采用“分包”方式聘请相关专业估价机构、咨询机构等出具专业意见来解决，即可借用相关专业意见。(四)估价业务有较大风险估价机构和估价师应清楚拟承接的估价业务的风险及其程度。对于不具备相应估价目的下的估价基本条件的，不应承接该估价业务;对于估价需求者或者有关单位和个人要求高估或低估的，要坚守估价职业道德底线，向其说明不能满足高估或低估要求的原因;对于执意甚至利诱要求高估或低估的，应拒绝该估价业务。应向估价需求者了解估价对象是否拟委托过其他估价机构估价或者已做过估价。对于拟委托过其他估价机构估价的，应向其了解不委托其他估价机构估价的原因。如果是因其他估价机构不能满足其高估或低估要求的，则不应承接该估价业务。对于已做过估价的，应要求估价需求者提供相应的估价报告。如果原估价结果无不妥且是为了相同的估价目的而估价的，则应劝说估价需求者无需另行委托估价，除非是估价需求者为了使估价结果更加可信而另行委托估价予以印证。如果是原估价结果确有问题的，则可以采用咨询方式出具咨询意见，请估价需求者据此咨询意见要求原估价机构改正。如果是原估价结果确有问题且原估价机构又不改正的，则可以承接该估价业务。上述做法，是为了防止估价机构之间(同业)无序竞争，特别是防止多家估价机构为了同一估价目的对同一估价对象进行估价得出多种不同的估价结果而损害估价行业形象。另外，对于估价需求者或者有关单位和个人索要回扣、介绍费，以及恶意压低估价服务费的，要予以抵制，直至不承接该估价业务。...

2022-02-22点击量：2725

2022年房地产估价师考试科目是什么？房地产估价师考试大纲变化了吗？1、房地产估价师考试科目2021年房地产估价师考试进行了改革，考试科目有了不小的变化，2022年房地产估价师考试科目包括4科目：《土地估价基础与实务》《房地产估价基础与实务》《房地产估价原理与方法》《房地产制度法规政策》。需要注意的是原来开卷考试的房地产估价案例取消，目前的《房估基础实务》和《土估基础实务》均为闭卷考试。备考时下伙伴们要注意学习力度哦~2、考试大纲变化了了吗？由于考试科目的调整，房地产估价师2021年考试大纲变化不小，房地产估价师2021年考试大纲规定考试内容分为掌握、熟悉、了解三个层次。考试时知识点占比依次减轻。因此，备考时需要注意分配考试时间和考试精力。目前2022年房地产估价师考试大纲还没有公布，正在备考的小伙们可以使用2021年版房地估价师考试大纲来学习。3、报考人数增多2021年开始房地产估价师报考条件放开，大专以上学历都可以报考，无工作年限和专业的要求。能够报考房地产估价师的考生人群会增大很多，报考人数增多，那么考试压力就会相应的来了，有意向的小伙伴需要早点开始准备了。此外，还有一个好消息，房地产估价师考试成绩保留期限由原来的2年变为4年，这样可以减轻考试压力。小伙伴们可以有计划的备考哦~，比如2022年是一次考过4个科目，还是先考过两个科目？这些需要根据自己的实际情况好好规划一下。...

2022-02-18点击量：1948

(一)房地产估价师考试复习之注重根本，精读教材房地产估价师考试共4个科目。应试者要想一次通过，就必须至少精读一遍教材，精读时一定要注意每个细节问题。(二)房地产估价师考试复习之结合房地产估价师考试大纲重点复习房地产估价师考试的四个科目都有相应的考试大纲。凡是考试大纲要求掌握和熟悉的内容都是考试的重点，所占的分值也最多。一定要重点掌握，部分没有时间全面复习的考生要先看大纲要求掌握和熟悉的内容，这部分知识点基本上占到了房地产估价师考试分值的60%-70%.其重要程度大家可想而知。(三)房地产估价师考试复习之学会把知识点系统化房地产估价师考试所用教材上有很多东西比较抽象，大家不容易理解。我们要学着把抽象的东西具体化，建立概念、理论、方法之间的联系，这样对大家通过房地产估价师考试很有帮助。(四)房地产估价师考试复习之掌握概念、理论、方法的本质考生要从概念、理论、方法的“本意”出发来理解概念、理论、方法，掌握其精髓，这样就可以做到以不变应万变。(五)房地产估价师考试复习之记住一些基本的公式以及适用的条件和范围房地产估价师考试计算题是不给计算公式的，因此应试者必须记住公式。不要因为这个丢分，那就太不值得了。(六)房地产估价师考试复习之房地产估价师考试——重在做题书本上的知识点再怎么熟悉，如果不做题想顺利通过考试基本上是不可能的，任何考试都是一样。必须多做题目包括课后习题，历年真题，模拟题等。但大家要记住千万不要背题，要在做题的过程中熟悉和掌握知识点。...

2022-02-17点击量：1998

下面为大家整理了一些小技巧：1.保持头脑清醒考前按照正常作息时间作息，保障睡眠;考场上情绪紧张时做骳深呼吸、望望窗外。心态平和，适度的紧张会让我们大脑高度集中，但多度的紧张则会让我们手忙脚乱，要学会自我暗示。2.保持自信对于自己的缺点和不足不要过多自我责备，要多看、多想自己的长处和潜力，激发自信心。遇到不会的题不要慌张，从小点入手，一点点攻破。3.应试技巧不可少调整做题顺序，先做分值大、易得分的题目，最后做多选题;单选题用时超过2分钟以上的题目，可以选择放弃。房地产估价师职业资格考试设置4个科目，分别为《房地产制度法规政策》、《房地产估价原理与方法》、《房地产估价基础与实务》、《土地估价基础与实务》，分4个半天进行，每个考试科目的考试时间为2.5小时。所有科目均采用闭卷、纸笔考试。《房地产制度法规政策》、《房地产估价原理与方法》2个科目，以填涂答题卡的方式作答;《房地产估价基础与实务》、《土地估价基础与实务》2个科目，以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答。应试人员应考时需携带黑色墨水笔、2B铅笔、橡皮及无声无文本编辑功能的计算器。不得携带任何通讯工具和电子设备，已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。草稿纸由考点统一发放，考后收回。考试须知(一)应认真阅读准考证上的“考场规则”，并按有关要求进入考场，参加考试。(二)考生应诚信参考，自觉遵守《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》(人社部令第31号)，在考试结束后，考试机构将进行雷同试卷的认定和处理。(三)所有考试科目均采用闭卷、纸笔考试。其中，《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》2个科目，以填涂答题卡的方式作答;《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》2个科目，以填涂答题卡和在答题纸上书写2种方式作答。应考时，考生应携带黑色墨水笔(签字笔)、2B铅笔、橡皮、无声无编程功能计算器。考场不配发草稿纸，试卷本可作草稿纸，但不得损坏，考后收回。严禁携带移动电话、电子手表、平板电脑、电子记事本等电子设备进入考场;已带入考场的，要切断电源(关闭闹铃)，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。...

2022-02-16点击量：2009

1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减(动态分析法)，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润(静态分析法)，得到估价对象价值或价格的方法。本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值)为导向来求取房地产的价值或价格。2.假设开发法的理论依据(熟悉)(1)理论依据——预期原理和地租原理(一次性的价格剩余)。(2)表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。(3)假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。③起点和终点(已知和未知)刚好相反。3.假设开发法适用的估价对象(掌握)(1)适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法(比较法、收益法、趋势分析法等)求取的房地产。(2)具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。(3)不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产;如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设(估价假设)在估价报告中特别提示。(4)除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：(与第三章中市场价值，投资价值的区别一致)在选取有关参数和测算有关数值时，假设开发法站在一个典型投资者的立场上(公允的、客观的)，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。(5)假设开发法在投资分析中提供的三种数值：①测算待开发房地产的最高价格，可用于参与招标或者拍卖，竞投政府出让地时作为最高报价;②测算房地产开发项目的预期利润，每种报价，会对应一个预期利润;③测算房地产开发中可能的最高费用。4.假设开发法估价需要具备的条件(掌握)(1)假设开发法测算可靠程度的两个关键预测(两要点)①是否根据合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式。②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。(2)外部条件——假设开发法运用需要良好的社会经济环境(三方面)①统一、严谨及健全的房地产法规;②稳定、具可预见性及透明的房地产政策;③有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。5.假设开发法估价的操作步骤(8个步骤)①选择具体估价方法;②选择估价前提;③选取最佳开发经营方式;④测算后续开发经营期;⑤测算后续开发的必要支出;⑥测算开发完成后的价值;⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;⑧计算开发价值。...

2022-02-12点击量：2012

今年起房估报考条件简化，只要具有大专以上学历就能报考，不再限制专业和从业年限。之前因为专业限制或者从业年限要求不能参加房估考试的，现在也可以报名参加考试了。这意味着房估考试的人群还要持续上涨，那么哪些人需要考房估呢?1.单证持有者此前已经取得房地产估价师证书或者土地估价师证书的人员。由于房估考试改革，双师整合，双证合一，考试后取得的房地产估价师证书效力大大提升，注册后既能从事房地产估价业务，又能从事土地估价业务。单证效力大打折扣，想要跟上形势发展，考取新房估证书迫在眉睫。单证持有者参加房地产估价师职业资格考试可免予部分科目的考试，本身又有专业基础和实务经验，通过考试难度不大。2.有效保留成绩者房估考试改革，对于报考房地产估价师职业资格考试且有效保留成绩的应试人员，报考条件按原报名条件执行，采取“老人老办法”。若在成绩滚动有效期内没有通过全部考试科目，再次报名时，需按新制度执行，即应当取得大专及以上学历。这类考生赶上考试变革，既是机遇也是挑战，尤其是学历为中专的考生，一定要把握机会顺利考过剩余科目，不然很可能因为学历问题不能再参加考试。3.想要从事估价行业者长期驻扎工地厌倦了，想换个行业?对估价行业倾心已久，因专业限制一直没资格考?....只要你具有大专及以上学历，想考房估证书，愿意踏踏实实学习，房估考试的名额就可以参与。...

2022-02-11点击量：2176

一、直接资本化率法1.资本化率=年收益/价格V=NOI/R上式中：V—房地产价值;NOI—房地产未来第一年的净收益;R—资本化率;收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：收益乘数=价格/年收益。利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值=年收益×收益乘数。2.房地产价值=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数=价格/毛租金(毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”)。V=PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGI。V=EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGI。V=NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:NIM=V/NOI。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R。净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM。因为NIR=1—OER所以Ro=(1—OER)/EGIM上述公式的来源是：因为Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM。上式中：Ro—综合资本化率;OER—运营费用;V—房产价格;NIR—净收益率;EGIM—有效毛收入乘数;NOI—某一年的净收益;在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y。在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y[1—1/(1+Y)n]R=Y/[1—1/(1+Y)n]在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g。在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/(1+Y)t—1或R=Y—△×Y/(1+Y)t—1。...

2022-02-10点击量：2064

一、物业服务收费(一)物业服务收费原则应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。(二)物业服务收费的价格管理方式物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。(三)物业服务收费的计费方式1.包干制(类似固定总价合同)是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.酬金制(明确酬金比例)是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。(四)物业服务收费的费用构成实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业服务企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。...

2022-02-09点击量：2053

征收集体土地应遵守的原则(一)珍惜耕地，合理利用土地的原则“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。(二)保证国家建设用地的原则因为征收，源于国家的长远规划，不能只考虑眼前。故从全局出发，克服暂时的困难，保证国家建设用地。反对两种做法：一是以节约土地为理由，拒绝国家征收;二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。(三)妥善安置被征地单位和农民的原则①对征收的土地要合理补偿;②对因征地给农民造成的损失要合理补助;③对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。(四)有偿使用土地的原则有偿使用是土地使用制度改革的核心。一般来说，除了国家核准划拨的以外，凡新增建设用地均实行有偿有限期使用。目前，我国对国有土地没有全部实行有偿使用，即依然是土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度并行。(五)依法征地的原则违反土地利用总体规划、扩大开发区用地规模、未批先征等行为都是当前违法征地的主要表现形式，其中最主要形式就是“以租代征”。...

2022-02-08点击量：2036

1.考试科目的变化由原考试科目《房地产估价制度与政策》《房地产估价理论与方法》《房地产开发经营与管理》《房地产估价案例与分析》变更为：《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》2.报名条件和考试周期的变化报考条件放开，大专以上学历都可以报考，无工作年限和专业的要求，由原来的2年滚动变为4年一滚动。之前取得土地估价师资格证书的人员，可免试《土地估价基础与实务》科目，只参加《房地产制度法规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》3个科目的考试。取得房估证书的亦然。参加3个科目考试的人员，须在连续的3个考试年度内通过应试科目的考试，方可换领新房地产估价师职业资格证书。3.考试方式的变化原开卷考试的房地产估价案例取消，现有的《房估基础实务》和《土估基础实务》均为闭卷考试。4.考试的衔接如果已通过部分科目，今年继续报考的，那今年必须一次通过才可以，如果没过的话，那2021年已通过的轮换到下一年，按四年一周期滚动管理，2020年通过的科目作废。如果今年不报名考试，已通过的部分考试科目成绩保留至2022年，但剩余科目要2022年一次通过，如果未通过，2022年已过科目轮换到下一年，按四年一周期滚动管理，2020年通过的科目作废。综上所述，各有利弊。报考条件放开会有更多的人参加考试，土估与房估合并，一证两用提升了证书的含金量，考试周期变为4年且实务闭卷考试，考试难度加大，之前已取得房估土估证书的人员还需重新在考试三个科目，增加报考的人群基数，老考生要求在一年内通过剩余的考试科目给他们增加了紧迫感，所以加油备考吧!...