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房地产估价师考试科目考点解析

来源:培训无忧网 发布人:云朵

2022-03-05 09:02:56|已浏览:2365次

房地产估价师考试科目考点解析

房地产估价师考试科目《理论与方法》章节考点:房地产估价的要素

房地产估价师考试科目解析一、估价当事人

      与估价活动有直接关系的单位或个人,包括估价机构、估价师(估价主体)和估价委托人(需求者和服务对象)。

(一)房地产估价机构

      依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。

      《资产评估法》规定,评估机构应依法采用合伙或公司形式。

      合伙评估机构应有2名以上评估师,其合伙人2/3以上具有3年以上从业经历,最近3年内未受停止从业处罚。

      公司制评估机构8名以上评估师和2名以上股东,2/3以上股东3年以上从业经历,且最近3年内未受停止从业处罚。

(二)注册房地产估价师

      通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认,取得房地产估价师执业资格。理论知识+实践经验+职业道德

      应受聘于一个房地产估价机构,在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;不得以个人名义承揽房地产估价业务,由房地产估价机构统一接受委托和收费。

(三)估价委托人

      1.委托估价机构为其提供估价服务的单位或个人(估价服务的需求方)。

      2.自用:司法拍卖估价报告,确定拍卖保留价;

      第三方使用:借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人(如商业银行)使用;不特定的第三方使用,如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。

      3.估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的区别和关系。重要考点

      (1)估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。

      (2)估价对象权利人一般是估价利害关系人,但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

      (3)要求能联系实际,确定估价中这几种身份的关系。

      (4)房地产抵押估价,委托人可能是贷款人,也可能是借款人,都是估价利害关系人,估价报告使用人是贷款人。

      (5)房屋征收评估,委托人一般是房屋征收部门,房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人,也是估价报告使用人。

      (6)房地产司法拍卖估价,人民法院是估价委托人和报告使用人,但不是估价对象权利人,也不是估价利害关系人,申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。(注意判断题)

房地产估价师考试科目解析二、估价目的

      估价委托人对估价报告的预期用途。是委托人对估价的实际需要。

      估价目的:房地产转让、租赁、抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、建设用地使用权出让,企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算,等等。

      估价目的不同,价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都可能不同,从而影响估价结果。

房地产估价师考试科目解析三、估价对象

      估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

      估价对象:房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等财产或相关权益。

房地产估价师考试科目解析四、价值时点

      所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

      同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格,必须明确估价对象价值或价格的具体时间。价值时点根据估价目的来确定。可能是现在、过去或将来的某个时间。

      确定价值时点在前,得出评估价值在后。

房地产估价师考试科目解析五、价值类型

      所评估的估价对象的某种特定价值或价格,包括价值或价格的名称、定义或内涵。价值类型由估价目的确定。同一估价对象可以有不同价值类型。

      同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格,是其在相应估价目的特定条件下所形成的正常值,理论上它是唯一的。而不同估价目的下的评估价,如买卖价格,评估价值,计税价值,彼此之间可能不同。

      6类价值类型:市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值、残余价值。

房地产估价师考试科目解析六、估价原则

      估价所依据的法则或标准。在反复估价实践和理论探索中,在认识价格形成和变动客观规律的基础上,总结和提炼出的。估价原则使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

房地产估价师考试科目解析七、估价程序

      完成估价项目的各项工作的先后次序。

      估价程序的作用:保证估价质量、提高估价效率、防范估价风险、规范估价行为。

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